Ondanks weigeren renovatievoorstel geen einde huurovereenkomst winkelruimte
Als een huurder van een winkelruimte een renovatievoorstel van de verhuurder weigert, dan brengt dit niet vanzelfsprekend met zich mee dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen of laten ontbinden. Recentelijk heeft de kantonrechter van de rechtbank in ’s-Gravenhage (LJN: BT5855) dit nog eens bevestigd.
De zaak
Huurder huurt een kiosk in een winkelcentrum. Hierin exploiteert huurder een pizzeria. Verhuurder heeft besloten het winkelcentrum te renoveren en een gedeelte te slopen. De pizzeria van huurder zal gesloopt worden. Verhuurder heeft aan huurder gevraagd mee te werken aan de renovatie. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder de renovatie moet gedogen zonder recht te hebben op vermindering van de huurprijs of schadevergoeding. Ondanks deze bepaling heeft de huurder wel een vergoeding aangeboden gekregen. De huurder heeft echter tot vier maal toe geweigerd om mee te werken aan de renovatie. Andere huurders zijn reeds akkoord gegaan met de renovatieplannen.
Aangezien huurder weigert mee te werken aan de renovatieplannen vordert verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst. Verhuurder voert aan dat hij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen voor herontwikkeling en renovatie en het daartoe dringend nodig heeft. Daarnaast voert hij aan dat huurder toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, doordat hij handelt in strijd met de algemene bepalingen waarin onder andere is bepaald dat huurder onderhoud en renovatie zal gedogen als hij van verhuurder een redelijk renovatievoorstel heeft gehad.
De beoordeling
Huurder stelt dat de algemene voorwaarden een onredelijk beding bevatten en roept de kantonrechter op tot vernietiging hiervan. De kantonrechter oordeelt ook dat de bepaling in de algemene voorwaarden, waarin staat dat huurder renovatie moet gedogen zonder recht te hebben op vermindering van huurprijs en schadevergoeding, onredelijk bezwarend en vernietigbaar is. Echter omdat verhuurder wel een vergoeding heeft aangeboden, acht de kantonrechter deze bepaling in dit geval niet onredelijk bezwarend en ook niet vernietigbaar.
De kantonrechter heeft vervolgens beoordeeld of het weigeren van een redelijk renovatievoorstel een toerekenbare tekortkoming is van huurder in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst of dat op grond daarvan verhuurder kan vorderen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat huurder in beginsel niet aan een redelijk bevonden voorstel gebonden is. Huurder behoort vrij te zijn een dergelijk voorstel niet te aanvaarden. Een weigering betekent dus niet vanzelfsprekend dat dit een toerekenbare tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Commentaar
Zoals volgt uit deze uitspraak is het altijd van belang om na te gaan of de bepalingen in de huurovereenkomst een rechtelijke toets kunnen doorstaan. Zoals in dit geval is gebleken, kan bijvoorbeeld een vernietigbare bepaling hersteld worden door separaat een vergoeding aan te bieden of de huurder op een andere wijze tegemoet te komen.
Gerelateerde artikelen:
