Zwaarwegende belangen van verhuurder voor de opzegging van een huurovereenkomst van woonruimte
Het gerechtshof te ’s-Gravenhage heeft onlangs in een arrest geoordeeld dat indien er sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten het gerechtvaardigd is dat verhuurder de huurovereenkomst opzegt voor renovatieplannen. Daarnaast heeft het hof (nogmaals) uitleg gegeven aan de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ in geval van een renovatie (LJN: BT2447).
De zaak
Huurder huurt van een woningcorporatie een benedenwoning. Deze woning is onderdeel van een renovatieproject van 69 woningen. Begin 2000 stonden de woningen, gebouwd in 1920, nog op de nominatie om gesloopt te worden. In 2004 is echter besloten om over te gaan tot renovatie. In het uiteindelijke plan dat aan de huurders is voorgelegd, hebben alle bewoners een terugkeergarantie gekregen en is de nieuwe huurprijs vastgesteld op 80% van de maximale huurprijs die volgens het puntensysteem gevraagd zou kunnen worden. Ook is de totale huurprijs onder de bereikbaarheidsgrens gebleven.
Omdat de renovatie volgens de corporatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst, zegt zij de huurovereenkomst van de benedenwoning op. Huurder is het hier niet mee eens en stemt niet in met de huuropzegging. Hierop volgt een procedure bij de kantonrechter. De kantonrechter heeft de beëindiging van de huurovereenkomst vastgesteld en de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde om de renovatie mogelijk te maken.
Opzegging op grond van dringend eigen gebruik in verband met een renovatie
In hoger beroep betwist huurder dat de huurovereenkomst had mogen worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik. Uit de wet volgt dat de huur kan worden beëindigd indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Onder eigen gebruik wordt mede begrepen renovatie van de woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
Huurder stelt dat er geen sprake zou zijn van een renovatie, maar van het uitvoeren van achterstallig onderhoud. Van het uitvoeren van achterstallig onderhoud is volgens het hof echter geen sprake, omdat daarvoor onder meer een verzoek van huurder ontbreekt. Daarnaast stelt het hof dat het niet zozeer van belang is of de werkzaamheden als renovatie dan wel (groot) onderhoud worden gekwalificeerd, omdat de verhuurder zich ook in deze situatie kan beroepen op dringend eigen gebruik. Voor de vraag wat de reden is voor de opzegging van de huur is niet beslissend de letterlijke tekst van de opzeggingsbrief, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen.
Geen voortzetting van de huurovereenkomst
Uiteraard blijft wel vereist dat de huurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Zoals uit eerdere rechtspraak blijkt, levert het enkele feit dat de verhuurder een verbouwing / renovatie wil uitvoeren geen grond op voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Indien er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kan dit anders liggen. In deze zaak heeft de woningcorporatie naast haar financiële belangen nog andere belangen aangevoerd. Het hof is daarom van oordeel dat: “gelet op, samengevat, de vergaande negatieve financiële consequenties van de gedane investeringen in geval van voortzetting van de huur, het feit dat bij gebreke van renovatie de woningen gesloopt hadden moeten worden, het feit dat na uitgebreid overleg met (een deel van) de bewoners en aanpassing van de plannen aan hun wensen de meerderheid van de bewoners akkoord is gegaan en tot slot het feit dat in het aangepaste — veel duurdere — plan de bereikbaarheid van woningen is gewaarborgd, de keuze van de woningcorporatie voor opzegging van de huur gerechtvaardigd was en dat het belang van de corporatie bij opzegging zwaarder dient te wegen dan het individuele belang van huurder.”
Het hoger beroep van huurder faalt.
Conclusie
De afgelopen tijd zijn de rechters wat strenger gaan toetsen of voldaan is aan de eis dat een renovatie noodzakelijk is en de huurovereenkomst als gevolg daarvan niet in stand kan blijven. Een van die aanscherpingen is onder meer dat alleen bij een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en huuropbrengsten er grond kan zijn voor een huurbeëindiging. Een verhuurder doet er dus goed aan om zijn renovatieplan uitvoerig te motiveren en in een vroeg stadium het plan met de huurders te bespreken. Zonder deugdelijke onderbouwing van de renovatie, zal de rechter niet snel overgaan tot het beëindigen van een huurovereenkomst. De huurder van woonruimte geniet nu eenmaal vergaande huurbescherming, zodat de rechter een huuropzegging altijd strikt zal toetsen. Om goed beslagen ten ijs te komen is het voor een verhuurder zaak om vóór de huuropzegging en vóór het informeren van de huurders juridische bijstand in te roepen.
Gerelateerde artikelen:
